Checkliste - Wie teuer ist ein Teilverkauf?
Teilverkauf Ihrer Immobilie – wo stecken die Risiken?
Inhalt
Mit dem Immobilien-Teilverkauf können Sie einen Teil Ihres Eigenheims versilbern, ohne es ganz aus der Hand geben zu müssen. Das klingt verlockend. Allerdings lassen Sie sich mit einem solchen Geschäft auf viele, teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten ein.
Das Wichtigste vorab
Ein Teilverkauf ist der erste Schritt zum späteren Verkauf der Gesamtimmobilie. Ein Rückkauf ist so teuer, dass er nur in seltenen Fällen möglich sein dürfte.
- Beim Rückkauf oder Gesamtverkauf bekommt das Teilkauf-Unternehmen immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für seinen Immobilienteil, auch wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.
- Für die Nutzung der Immobilie müssen Sie ein Nutzungsentgelt zahlen. Wenn Sie das nicht mehr können, droht der Verkauf Ihres Hauses und Sie müssen ausziehen.
- Laufende Kosten der Immobilie fallen nach einem Teilverkauf weiterhin an.
- Nach dem Teilverkauf bekommen Sie zwar den vereinbarten Kaufpreis. Was Ihnen in Euro von Ihrer Immobilie bleibt, sehen Sie aber erst viel später, nachdem der Gesamtverkauf abgewickelt ist.
- Für die Solvenz des Teilkäufers wird keine staatliche Stelle einstehen. Eine Insolvenz des Teilkäufers kann ein erhebliches Risiko für Sie darstellen. Möglicherweise wird die Immobilie dann zwangsversteigert, falls Sie nicht die Mittel für einen Rückkauf aufbringen können. Ob Sie die Immobilie zu den bisherigen Konditionen weiter nutzen können, auch wenn der Teilkäufer insolvent ist und was im Zwangsversteigerungsfall passiert, hängt jeweils von den in Ihrem Vertrag getroffenen Regelungen ab und davon, wie Ihr Nutzungsrecht im Grundbuch abgesichert ist. Hierzu sollten Sie sich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen.
Was ist ein Teilverkauf?
Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheims an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigen Sie das Teilkauf-Unternehmen, die Immobilie später zu veräußern. Der Gesamtverkauf erfolgt spätestens nach Ihrem Tod. Zu Ihren Lebzeiten kann verkauft werden, wenn Sie es wollen, oder auch gegen Ihren Willen, wenn Sie bestimmte vertragliche Pflichten nicht erfüllen. In der Regel sind Sie (beziehungsweise später Ihre Erben) vertraglich berechtigt, den Gesamtverkauf durch Rückkauf des bereits verkauften Teils abzuwenden.
Bis zum Gesamtverkauf können Sie das Haus weiter nutzen, also bewohnen oder vermieten. Dafür wird Ihnen ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung müssen Sie ein monatliches Entgelt bezahlen. Dieses Nutzungsentgelt wird im Vertrag festgeschrieben, kann später aber möglicherweise durch das Teilkauf-Unternehmen erhöht werden.
Die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf, einen möglichen Teilrückkauf und alle wechselseitigen Rechte und Pflichten, die Sie und das Teilkauf-Unternehmen eingehen, werden schon beim Teilverkauf geregelt.
Verbraucherschutz-Podcast zum Immobilien-Teilverkauf
Spannende Einblicke in die Sichtweise und Beratungspraxis der Verbraucherzentralen zum Thema „Teilverkauf“ gibt es im BaFin-Verbraucherschutz-Podcast „Immobilien-Teilverkauf: Selten die beste Lösung“.
Hier spricht Katharina Lawrence, Verbraucherschutzexpertin bei der Verbraucherzentrale Frankfurt, mit Dr. Sabine Reimer, Referatsleiterin im Verbraucherschutz der BaFin.
Was sind die Tücken?
Ein Teilverkauf mag Ihnen als schnell und unkompliziert angepriesen werden. Tatsächlich hält er vieles nicht, was Sie sich möglicherweise aufgrund der Werbung davon versprechen. Viele Nachteile zeigen sich erst später, nämlich dann, wenn die Immobilie tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird. Folgendes sollten Sie wissen:
Die Abläufe des Teilverkaufs vermitteln Ihnen möglicherweise ein falsches Bild vom Verkaufswert bzw. erzielbaren Verkaufspreis für Ihre Immobilie. Dreh- und Angelpunkt des Geschäfts ist der von einem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert. Dieser ist Basis für den Teilkaufpreis. Das Nutzungsentgelt und weitere Vergütungen und Kosten werden anhand des Teilkaufpreises, also indirekt ebenfalls anhand dieses Verkehrswertes, berechnet. Für den Rückkauf oder Gesamtverkauf wird in der Regel in einem neuen Gutachten der dann aktuelle Verkehrswert bestimmt.
Der Verkehrswert ist nicht das gleiche wie der tatsächliche aktuelle oder spätere Verkaufswert. Der Verkehrswert ist ein annäherungsweise ermittelter Wert. Die Sachverständigen haben Spielräume, wie sie bestimmte Faktoren bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigen. Verschiedene Sachverständige, die die Immobilie zum gleichen Stichtag bewerten, können zu verschiedenen Ergebnissen kommen. Da Verkehrswerte immer stichtagsbezogen sind, können sie zu einem anderen Zeitpunkt höher oder niedriger sein.
Der Verkaufswert ist dagegen der Wert, den ein Käufer tatsächlich bereit ist, für die Immobilie zu zahlen. Einen realistischen Verkaufswert bekommen Sie nur, wenn Sie Kaufangebote für die Immobilie einholen.
Ein Teilrückkauf ist so teuer, dass er regelmäßig kaum in Frage kommt. Ihren Immobilienteil zurückzukaufen, um den Gesamtverkauf abzuwenden, ist fast immer nur eine theoretische Option. Denn der Preis, den Sie für den Rückkauf zahlen müssten, übersteigt den Teilkaufpreis, den Sie ursprünglich vom Unternehmen erhalten haben, unter Umständen ganz erheblich. Wie hoch die Differenz ist, hängt von Ihren Verträgen ab.
Der Teilkaufpreis „plus X“ ist in der Regel der Mindestrückkaufpreis, den Sie bezahlen müssen. Wenn der festgestellte Verkehrswert beim Rückkauf höher ist als der Verkehrswert beim Teilverkauf, steigt auch der Rückkaufpreis. Zum Rückkaufpreis hinzu kommen die vereinbarten Vergütungen des Teilkauf-Unternehmens und weitere Kosten. Insbesondere müssen Sie in der Regel die Kaufnebenkosten erstatten, die das Teilkauf-Unternehmen zunächst getragen hatte. Zusätzlich fallen auch für den Rückkauf Nebenkosten an (Notarkosten, die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch und Grunderwerbssteuer), die schon allein insgesamt mit ungefähr acht bis neun Prozent des Rückkaufpreises zu Buche schlagen.
Beispiel: Teilrückkauf
| Festgestellter Verkehrswert der Gesamtimmobilie beim Teilverkauf: | Euro 300.000 |
| Teilkaufpreis (33 Prozent der Immobilie): | Euro 100.000 |
| Gesamtkosten für den Teil-Rückkauf (je nach konkretem Angebot* und zum Rückkauf gutachterlich festgestellter Wertentwicklung) beispielsweise | ca. Euro 130.000 bis ca. Euro 135.000 |
Das Nutzungsentgelt, das bis zum Rückkauf monatlich zu zahlen ist, ist in dieser Berechnung noch nicht berücksichtigt.
*Die Werte unterscheiden sich je nach Teilkauf-Unternehmen.
Bei Nichteinhaltung bestimmter vertraglicher Verpflichtungen droht der Verkauf des Hauses. Sie können die Immobilie weiternutzen, solange Sie Ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen. Insbesondere müssen Sie monatlich ein Nutzungsentgelt in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Teilkaufpreises zahlen. Der Prozentsatz entspricht in etwa dem Zinssatz für Hypothekendarlehen plus einem Zuschlag. Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt. Das Nutzungsentgelt ist gewöhnlich nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Je länger der Festschreibungszeitraum ist, desto höher ist das monatliche Entgelt. Nach Ablauf der Festschreibungsperiode kann eine Erhöhung erfolgen. Wie stark die Erhöhung ist, ist in der Regel abhängig von der Entwicklung eines bestimmten Zinssatzes, der im Vertrag genannt wird. Wie die Zinsentwicklung sein wird, können Sie bei Vertragsschluss nicht absehen.
Wenn Sie das Nutzungsentgelt nicht zahlen können, ist das eine Vertragsverletzung. Ab einer gewissen Höhe bzw. Dauer der Nichtzahlung müssen Sie nach den gängigen vertraglichen Regelungen hinnehmen, dass das Unternehmen die Immobilie verkauft und Sie ausziehen müssen. Dies gilt in der Regel auch bei verschiedenen anderen Vertragsverletzungen. Die Einleitung des Gesamtverkaufs und Ihres Auszugs kann schnell gehen. Alle dafür rechtlich erforderlichen Erklärungen müssen Sie üblicherweise auf Vorrat bereits beim Teilverkauf abgeben.
Ein hoher Teilkaufpreis ist ein Nachteil für Sie. Ein hoher Teilkaufpreis klingt gut. Sie bekommen schließlich zunächst viel Geld aufs Konto. Aber: Ein hoher Teilkaufpreis bedeutet hohe Vergütungen und Kosten, die Sie an das Unternehmen zahlen müssen. Berechnet werden diese Vergütungen und Kosten nämlich als Prozentsatz des Teilkaufpreises (als letztendlich auf Basis des festgestellten Verkehrswertes).
Mit einem hohen Teilkaufpreis steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Sie beim Verkauf der Immobilie an einen Dritten aus dem Erlös weniger bekommen, als Ihrer Eigentumsquote entspricht.
Denn Teilkauf-Unternehmen sichern ihre Rendite regelmäßig vertraglich ab. Für gewöhnlich ist vereinbart, dass die Teilkauf-Unternehmen einen Mindesterlös bekommen, der unabhängig vom tatsächlich erzielten Verkaufserlös ist. Wenn der beim Verkauf der Gesamtimmobilie erzielte Preis geringer ist als der mit dem Teilkauf-Unternehmen vereinbarte Mindesterlös, geht das zu Ihren Lasten.
Das Risiko von Mindesterlösklauseln sollten Sie nicht unterschätzen. Ihre Immobilie muss erheblich im Wert steigen, damit diese Klauseln nicht greifen. Je mehr Zeit zwischen dem Teil- und dem Gesamtverkauf liegt, desto unsicherer ist, wieviel ein Dritter im Verkaufszeitpunkt tatsächlich bereit sein wird, für das Haus zu zahlen. Wie sich der Wohnimmobilienmarkt entwickeln wird, kann aus den Werten der Vergangenheit nicht hergeleitet werden. Eine verlässliche Voraussage, welcher Verkaufspreis für eine bestimmte Immobilie in den nächsten zehn, zwanzig oder gar mehr Jahren in dem Zeitfenster realisierbar sein wird, wann der Gesamtverkauf erfolgen soll, ist noch weniger möglich.
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland
Die Preise für Wohnimmobilien sind lange stetig gestiegen. Das kann sich aber rasch ändern, wenn sich die Marktlage verschlechtert. Nach Einschätzung des Experten der Deutschen Bundesbank sind Wohnimmobilien bereits seit mehreren Jahren erheblich überbewertet - nicht nur in den Großstädten, sondern landesweit. Im dritten Quartal 2022 sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken im Vorquartalsvergleich kaum noch gestiegen, bei Mehrfamilienhäusern sind sie bereits gesunken (s. Risiken im Fokus der BaFin 2023, S. 9f.). Weitere Preiskorrekturen sind in dem derzeit schwierigen immobilienwirtschaftlichen Umfeld durchaus möglich.
Besondere Faktoren wie beispielsweise die Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie könnten künftig eine höhere Rolle für den erzielbaren Verkaufspreis spielen.
Bei Insolvenz des Teilkäufers drohen erhebliche Risiken: Das Teilkauf-Unternehmen refinanziert in der Regel den Teilkaufpreis und die Kaufnebenkosten bei einem Kreditgeber. Es ist eine Besonderheit des Geschäftsmodells „Immobilen-Teilverkauf“, dass Sie hierbei in der Regel mitwirken müssen. Insbesondere wird von Ihnen verlangt zuzustimmen, dass die Gesamtimmobilie mit einer Grundschuld zugunsten des Kreditgebers des Teilkauf-Unternehmens belastet wird. Unter Umständen müssen Sie auch zustimmen, dass der Kreditgeber des Teilkauf-Unternehmens im Grundbuch eine bessere Position bekommt als Sie mit Ihrem Nutzungsrecht. Wenn das Teilkauf-Unternehmen insolvent wird, kann diese Grundschuld zu einem erheblichen Risiko für Sie werden. Für diesen Fall sollte rechtlich zumindest sichergestellt sein, dass Sie Ihr Zuhause zu den bisherigen Konditionen weiternutzen können. Aus der Grundschuld ist der Kreditgeber nämlich unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Sie müssten dann gegebenenfalls ausziehen. Falls es dazu kommen sollte, sollten Sie sicherstellen, dass Sie wenigstens im Vergleich zum Gesamtverkauf keine finanziellen Nachteile erleiden würden. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweils getroffenen Vereinbarungen ab. Diese sind für juristische Laien in aller Regel ohne Erläuterung nicht verständlich. Dafür sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.
Da es um Ihr Eigenheim geht, ist es wichtig, dass Sie im Insolvenzfall abgesichert sind, denn für die Solvenz des Teilkauf-Unternehmens wird keine staatliche Stelle einstehen. Teilkauf-Unternehmen sind in der Regel Unternehmen, die erst seit wenigen Jahren bestehen und deshalb keine langjährige, durch entsprechende Bilanzen dokumentierte Erfolgsgeschichte vorweisen können.
Das gilt auch für diejenigen, die unter bekannten Markennamen agieren. In der großen Mehrzahl der Fälle sind die Teilkäufer dann nicht die Teilkauf-Unternehmen selbst, sondern Gesellschaften, die extra für den Teilankauf neu gegründet wurden.
Darauf sollten Sie achten
Angebote vergleichen: Prüfen Sie, was ein Teilverkauf möglicherweise bringt und kostet! Es gibt bei den verschiedenen Anbietern teilweise erhebliche Unterschiede, beispielsweise bei der Auszahlung des Teilkaufpreises in einer Summe oder in Tranchen, der Höhe des Nutzungsentgelts und den diversen Vergütungen, Entgelten und Kosten. Manche Teilkauf-Unternehmen beteiligen sich an bestimmten laufenden Kosten der Immobilie. Andere tun das nicht. Rechnen Sie die Angebote so gut es geht durch. Nutzen Sie dafür beispielsweise unsere Checkliste.
Alternativen prüfen: Ziehen Sie auch andere Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht. Einige Kreditgeber bieten beispielsweise für ältere Verbraucherinnen und Verbraucher spezielle Hypothekendarlehen mit niedrigen Raten an. Manche dieser Kredite müssen zu Lebzeiten nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt werden. Außerdem gibt es beispielsweise die Möglichkeit, die Immobilie gegen Zahlung einer befristeten oder lebenslangen Leibrente zu veräußern. Beziehen Sie auch einen Immobilienverkauf, verbunden mit einem Wohnungswechsel, in die Vergleichsszenarien ein.
Vertrauenspersonen einbinden: Weihen Sie Kinder, Verwandte oder enge Freunde ein, sobald Sie einen Teilverkauf in Erwägung ziehen. Wer anderen erläutert, was er vorhat, merkt oft selbst, ob er das Geschäft verstanden hat und ob es wirklich das Richtige für ihn ist.
Expertenwissen nutzen: Binden Sie für die wirtschaftliche Bewertung von Teilverkaufsangeboten frühzeitig unabhängige, sachkundige Berater ein. Sie können sich beispielsweise an die Beratungsstellen der Verbraucherzentralen wenden. Die Verbraucherzentrale hat ebenfalls umfangreiche Hinweise zu den Nachteilen eines Immobilien-Teilverkaufs zusammengestellt.
Lassen Sie die Vertragsentwürfe durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt prüfen.
Unklarheiten rechtzeitig beseitigen: Klären Sie alle offenen Fragen, bevor Sie unterschreiben. Einen Beurkundungstermin kann man verschieben oder abbrechen. Nach der Unterzeichnung ist es zu spät für Bedenken. Dann sind Sie an die Verträge gebunden. Lassen Sie sich zu nichts drängen!
Checkliste - Wie teuer ist ein Teilverkauf?
Quelle: BaFin vom 03.03.2023
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